いちごホテルリート【3463】は「買い」なのか。業績や分配金、今後の見通しなどから考える

株に比べて利回りの高いリート（REIT）の中でも高利回りの部類に位置するいちごホテルリート投資法人。

直近の分配金に波があり、それに伴って投資口価格もそこそこ動きそうなので、ここで改めて今後の行方を考えてみます。

いちごホテルリートの特徴

期	営業収益（百万円）	営業利益（百万円）	当期純利益（百万円）	1口当たり分配金
’16/1	197	102	65	471
’16/7	774	472	391	2,825
’17/1	1,560	978	808	3,137
’17/7	1,687	973	798	3,101
’18/1	1,782	1,034	841	3,302
’18/7	1,814	1,042	855	3,352
’19/1 （予）	2,448	1,574	1,384	5,429
’19/7 （予）	1,832	1,011	727	3,243

いちごホテルリートは上場以来、営業収益を伸ばしてきていますね。

当然、それに伴って分配金も増加傾向にあります。

特筆すべきは’19/1で、業績及び分配金が大きく跳ね上がっています。

これは、保有物件の1つである「スマイルホテル浅草」を譲渡する予定があるためです。

見込まれる譲渡益は691百万円、資産譲渡による事業収益の減少は46百万円とのことです。

譲渡益の方は一時的なものですので、’19/7以降の業績は「スマイルホテル浅草」分の事業収益が減った程度になりそうです。

※下記のように考えていましたが、他の銘柄との兼ね合いもあり10月中にすべて売却してしまいました。

【予想】7月の権利日を前にして横ばい、あるいは上昇で推移していくと思います。そして権利落ちかその手前辺りからいったん下落するでしょう。

⇒結果：概ね予想通りの推移でした。権利落ち後に投資口価格は下落しましたが、すでに権利落ち前の水準に戻りかけています。

【予想】しかし、2019年1月期には5,377円（予想）の分配金が待っていますから、それにつられて年末辺りまでにはもう1段階の上昇があるのではないでしょうか。

さすがに2019年1月の権利落ち（かその手前）では大きく下げると思うので、私は権利日は待たずに売却する予定です。

仮に譲渡益の分が抜けて年間配当が6,400円、投資口価格が15万円まで上昇したとしても年間利回りは4.2%です。

4.2％という数字は決して低いわけではありません。

それでも今までの利回りみたいなものがチラつきますし、2019年1月の権利落ちではけっこう下げるのだと思います。

というわけで…

私は資産譲渡が開示された後の一段跳ね上がってしまった価格（134,375円）で購入しています。

分配金から譲渡益分を除いて年間換算して約6,400円とした場合の利回りは4.7％となります。

今思うと、もう一つ物足りない感じの利回り…。