いちごホテルリート【3463】は「買い」なのか。業績や分配金、今後の見通しなどから考える

株に比べて利回りの高いリート(REIT)の中でも高利回りの部類に位置するいちごホテルリート投資法人。

私自身、既に100万円分ほど保有しています。

直近の分配金に波があり、それに伴って投資口価格もそこそこ動きそうなので、ここで改めて今後の行方を考えてみます。

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いちごホテルリートの特徴

  • いちごホテルリート投資法人はホテル特化型J-REIT
  • 2015年11月に上場
  • 決算月は1月/7月
  • 取得額の約4割が中部・近畿地区、約3割が関東地区

業績・分配金の推移

営業収益
(百万円)
営業利益
(百万円)
当期純利益
(百万円)
1口当たり
分配金
’16/1 197 102 65 471
’16/7 774 472 391 2,825
’17/1 1,560 978 808 3,137
’17/7 1,687 973 798 3,101
’18/1 1,782 1,034 841 3,302
’18/7 1,814 1,042 855 3,352
’19/1
(予)
2,448 1,574 1,384 5,429
’19/7
(予)
1,832 1,011 727 3,243

いちごホテルリートは上場以来、営業収益を伸ばしてきていますね。

当然、それに伴って分配金も増加傾向にあります。

特筆すべきは’19/1で、業績及び分配金が大きく跳ね上がっています。

これは、保有物件の1つである「スマイルホテル浅草」を譲渡する予定があるためです。

見込まれる譲渡益は691百万円資産譲渡による事業収益の減少は46百万円とのことです。

譲渡益の方は一時的なものですので、’19/7以降の業績は「スマイルホテル浅草」分の事業収益が減った程度になりそうです。

投資口価格の動向(10/19現在)

先週の下げを少しは取り戻した感がありますが、ここ最近は何となく力のない値動きをしています。

今後どうなるのかを考える

【予想】7月の権利日を前にして横ばい、あるいは上昇で推移していくと思います。そして権利落ちかその手前辺りからいったん下落するでしょう。

⇒結果:概ね予想通りの推移でした。権利落ち後に投資口価格は下落しましたが、すでに権利落ち前の水準に戻りかけています。

【予想】しかし、2019年1月期には5,377円(予想)の分配金が待っていますから、それにつられて年末辺りまでにはもう1段階の上昇があるのではないでしょうか。

さすがに2019年1月の権利落ち(かその手前)では大きく下げると思うので、私は権利日は待たずに売却する予定です。

仮に譲渡益の分が抜けて年間配当が6,400円、投資口価格が15万円まで上昇したとしても年間利回りは4.2%です。

4.2%という数字は決して低いわけではありません。

それでも今までの利回りみたいなものがチラつきますし、2019年1月の権利落ちではけっこう下げるのだと思います。

というわけで…

  • 2018年7月の権利日は持ち越し⇒持ち越しました
  • 2019年1月は権利日を待たずに利確
  • もし2019年1月にかけて投資口価格が上昇しなかったら、その頃の投資口価格水準によって利確か持ち越しを判断

私は資産譲渡が開示された後の一段跳ね上がってしまった価格(134,375円)で購入しています。

分配金から譲渡益分を除いて年間換算して約6,400円とした場合の利回りは4.7%となります。

今思うと、もう一つ物足りない感じの利回り…。

いちごホテルリート自体は魅力的な銘柄だと思っているので全部を売却することはありませんが、少しポジションを減らすつもりで今後の推移を見ていきたいと思います。

売買の履歴

約定日 売買 約定単価 保有株数
18/04/26 134,300円 8
18/07/31 139,400円 7

7月末に1口だけ売却しました。