投資総額が増えてきているのでリートの銘柄をもう1つ増やそうかなと思い、分配金利回りが高めの銘柄を中心に物色していました。
そしてリートを買っている人にはおなじみのJAPAN-REIT.COMで利回り順にソートした表を眺めていたところ、産業ファンド投資法人【3249】に目が留まりました。
産業ファンド投資法人の特徴
産業ファンド投資法人（IIF）は、2007年に上場した日本で唯一の産業用不動産REITです。
運用の対象は大きく分けて以下の3種類。
- 物流施設（配送センター、物流センターなど）
- 工場・研究開発施設等（食品加工工場、化学品工場など）
- インフラ施設（鉄道関連施設、通信関連施設など）
これらのアセットクラスを1つのリートが運用している例はグローバルに見ても他にないとのこと。
2019年2月28日時点で、日本国内に67物件（物流施設43物件、工場・研究開発施設等15物件、インフラ施設9物件）を所有しています。
また、テナントと新規施設の開発や増築に取り組むなど、企業の資本効率向上ニーズに応える
産業ファンド投資法人に目が留まった理由
時価総額が大きい割に利回りが高い
JAPAN-REIT.COMでリートを分配金利回りでソートしてみると、高利回り銘柄ほど時価総額が小さい傾向にあることが分かります。
しかし、その中でもインヴィンシブル投資法人（保有中）に次いで時価総額が大きいのが産業ファンド投資法人です。
時価総額が数百億円規模の銘柄が並ぶ中、産業ファンド投資法人は2,000億円規模ですからね。
そりゃー目を引きます。
まぁ、今までは気づいていなかったわけですが…。
既に保有している銘柄と毛色が違う
産業ファンド投資法人の所有物件は前述の通り物流施設や工場・研究開発施設、インフラ施設です。
私が現在保有しているリート銘柄は
- インヴィンシブル投資法人（ホテル、住居主体）
- 投資法人みらい（事務所、ホテル、商業施設主体）
- CREロジスティクスファンド投資法人（物流施設主体）
の3種類ですので、産業ファンド法人の物件用途はCREロジと少し被るくらいです。
（どこまで効果があるのかは分かりませんが）同系統のリートを購入するよりはリスク分散になりそうです。
産業ファンド投資法人の分配金伸び率がいい感じ
今回は分配金利回りの他に、分配金の伸び方にも注目しつつ銘柄の物色をしていました。
産業ファンド投資法人の分配金の推移を見てみると、おやおやけっこういい感じに見えてくるではありませんか。
そこで1口当たり分配金（投資口分割を考慮後）を他の銘柄と比較してみました。
まずは保有リートの主力であるインヴィンシブル投資法人と、最も分配金利回りが低かった日本ビルファンド投資法人との比較です。
各リート銘柄の期末月は必ずしも同じではないため厳密な比較ではない点に注意してください。
2008年6月ごろの1口当たり分配金を1とした時の推移。予想分配金を含む。
インヴィンシブル投資法人の最近のすごさが際立ってしまいましたが、産業ファンド投資法人のもけっこういい感じですね。
直近11期分に絞って同様にグラフ化したものが以下になります。
2014年6月ごろの1口当たり分配金を1とした時の推移。予想分配金を含む。
ここ4，5年の産業ファンド投資法人の1口当たり分配金の推移は、調査時点で最も利回りが低い（つまり、人気があってよく買われていて利回りが下がっているであろう）日本ビルファンド投資法人と同程度の伸び方をしていることが分かります。
他にも、比較的長く運営されている投資法人と同様の比較をしてみました。
やはり、産業ファンド投資法人の分配金利回りの伸び方はいい感じと受け止めて良さそうです。
産業ファンド投資法人の1口当たり分配金の年間増加率は3年平均で7.0％、5年平均で7.1％、10年平均で7.8％でした。
調査時点での分配金利回りは4.69%と、保有している他のリート銘柄よりは低いです。
しかし、年々7%程度でも成長していくと考えたら悪くはないように思えます。
直近の決算・来期予想
決算は微増ですが増収増益ですね。
来期は当期純利益が7.7％増の予想となっています。
特に深堀はしていません。
ざっくり見た感じ、特に問題がありそうな点はなかったな、という印象です。
産業ファンド投資法人の投資口価格
10年前に比べて投資口価格は3倍程度まで成長しています。
しかし直近では伸び悩んでいるように見えたので東証REIT指数とも比較してみました。
やはり、直近1年で指数をだいぶ下回るパフォーマンスとなっているようです。
理由は分かりませんが、お買い得に見えるので良しとしましょう。
最後に
ざーっと調べた感じでは、産業ファンド投資法人はいい感じに思えました。
保有してみないと見えてこない（保有していないと調べが浅い…）部分もあるので、ひとまず2口ほど買ってみようと思います。
【追記】2020年1月6日
株価の上昇に伴い利回りがだいぶ低下したため売却しました。