リート(REIT)は公募増資(PO)のタイミングで買えばいい気がする

今月はどの銘柄を買おうかと考えていた時にリート(REIT)も候補に挙がりました。

しかし、よく考えると今年は既に2回、投資法人みらいとインヴィンシブル投資法人の公募増資(PO)によって投資口価格が下がるという事態に直面しています。

そう考えると、何も平時にリートの買い増しをせずとも、公募増資発表後の下げたタイミングで買い増し、あるいは抽選に参加して購入した方が良いように思えてきたのです。

もっと言うと、最初からそうしていた方が良かったのかもしれません…。

ともあれ、せっかくなのでリートの公募増資について再検討してみました。

リートの公募増資

公募増資が行われると投資口発行数が増えます。

それにより投資口あたりの価値が減るため、公募増資が発表されると投資口価格は下落することが多いです(※私の経験ベースです)。

一方で、リートの場合は公募増資によって得た資金で物件の取得を行うことで利益が増え、分配金は維持・あるいは増えるケースも見られます。

それが理由かは分かりませんが、公募増資の発表後に投資口価格が下落し、その後しばらくして何事もなかったかのように投資口価格が戻る…ということが多いように思います。

ここ2年間でのリートの公募増資

2016年11月から2018年11月の間に行われたリートの公募増資は以下の通りです(コード順、漏れがあったらスミマセン)。

発表日 コード 銘柄
2017/2/14 3227 MidCity
2018/1/29 3227 MidCity
2018/7/12 3234 森ヒルズ
2017/1/24 3249 産業ファ
2018/2/20 3249 産業ファ
2018/7/13 3278 ケネディレジ
2016/11/14 3279 API
2017/11/28 3279 API
2018/2/5 3281 GLP
2018/8/13 3281 GLP
2017/1/5 3282 コンフォリア
2018/1/5 3282 コンフォリア
2016/12/5 3283 プロロジ
2017/7/24 3283 プロロジ
2018/2/26 3283 プロロジ
2017/4/7 3287 星野
2017/10/11 3287 星野
2018/4/6 3287 星野
2018/9/4 3290 Oneリート
2017/2/1 3292 イオンリート
2017/9/12 3292 イオンリート
2017/10/13 3295 ヒューリックRE
2018/10/12 3295 ヒューリックRE
2018/6/8 3296 日本リート
2018/4/9 3298 インベスコ
2017/5/9 3309 積水ハウスリート
2017/10/13 3451 トーセイ・リート
2018/10/11 3451 トーセイ・リート
2017/3/31 3453 ケネディクス商業
2017/1/12 3455 HCM
2018/8/10 3459 サムティレジ
2018/2/1 3462 NMF
2017/3/17 3468 スターアジア
2018/1/12 3468 スターアジア
2018/8/21 3468 スターアジア
2018/1/4 3470 マリモリート
2018/1/15 3471 三井不ロジパーク
2017/11/9 3472 大江戸温泉
2018/5/8 3476 投資法人みらい
2018/10/16 3476 投資法人みらい
2018/8/23 3481 三菱地所物流
2018/3/28 8952 ジャパン
2017/2/27 8953 リテールファ
2017/2/10 8954 オリックスF
2018/2/26 8954 オリックスF
2017/3/31 8958 グロバル
2016/11/29 8960 ユナイテド
2017/2/22 8963 INV
2017/9/21 8963 INV
2018/7/17 8963 INV
2017/9/11 8967 ニホンロジ
2018/5/14 8972 ケネディオフィス
2018/1/25 8977 阪急
2018/11/8 8977 阪急阪神
2016/11/4 8979 スターツPR
2017/3/1 8984 ハウスリート
2018/2/28 8984 ハウスリート
2017/6/19 8985 JHR

執筆時点で61銘柄あるリートのうち39銘柄がこの2年間で公募増資を行っています。

そして公募増資の回数は多いところで3回です。

まず、気になっている銘柄が公募増資を全然していないなら、公募増資を待っている必要性は低いでしょう。というか、公募増資を待っていてもずっと買えない可能性が高いです。

逆に、気になっている銘柄が公募増資をそこそこしているようであれば、その銘柄に絞って過去の公募増資の状況を調べてみる価値があります。

  • 頻度
  • タイミング
  • 規模感
  • 直近の公募増資後に物件は購入済みか
  • 公募増資をしないと物件を買えない状態になっているのか

などが見えてくると、近々公募増資がありそうかどうかが予測できます。

数ヵ月以内に公募増資がありそうに思えたら、そのタイミングを待ってみても良いと思います。

もちろん、最終的に購入するかどうかはその時に総合的に判断すべきですが。

私が気になっているリート銘柄の場合

投資法人みらい

黄色い四角で囲んだ辺りが公募増資のタイミングです。

投資法人みらいの場合、公募増資の発表があると維持知的に下げるものの、その後は元の水準に戻す傾向があります。

2018年に入ってから2回の公募増資をしており、今後また行われる可能性は高いと言えるでしょう。

ひとまず来年5月が過ぎるまでは様子見したいと思います。

インヴィンシブル投資法人

こちらは直近2年で3回の公募増資をしているため週足のチャートになります。

ちょっと分かりづらいですが、2回目と3回目は下げた後にすぐ戻していることが分かります。

今はずるずる下げていますけどね…。

インヴィンシブル投資法人も結構な頻度で公募増資を行うタイプのリートですので、普段は買い増しせずに公募増資を待とうと思います。

最後に

保有しており買い増しを検討していた2銘柄について公募増資の状況を調べた結果、公募増資後に購入あるいは抽選に申し込んで買うのが良さそうという結論に至りました。

既にそこそこの規模で保有しているので、今後の買い増しについてはじっくりとタイミングを待とうと思います。